Faktencheck zum Dünenpark: Fragen und Antworten (FAQ)

Wir wünschen uns eine konstruktive Auseinandersetzung über die Zukunft unseres Ortes, deshalb dieser Faktencheck zum Dünenpark. Wir versuchen im Folgenden nach bestem Wissen und Gewissen, Antworten zu geben auf oft gestellte Fragen zum Dünenpark und so gut wir können die Zusammenhänge zu beleuchten.
Allerdings ohne Gewähr: wir werden nicht in alle Gespräche eingebunden und nicht alle Informationen liegen uns schriftlich vor.
Wir wünschen uns Dialoge: dass man einander zuhört und dass am Ende das Beste für List dabei herauskommt.
Dieser „Faktencheck zum Dünenpark“ wird immer wieder ergänzt. Anregungen und Hinweise nehmen wir gerne entgegen!

1. Was genau ist eigentlich bezahlbarer Wohnraum?
Dazu schreibt Klaus Einig vom Ministerium für Inneres, ländliche Räume, integration und Gleichstellung des Landes S-H: „Als Orientierungswert – unabhängig von den lokalen Besonderheiten regionaler Immobilienmärkte – gilt als „bezahlbar“, wenn für eine Wohnung – inklusive der Betriebskosten – nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens gezahlt werden muss“.  

2. Wieviele „bezahlbare“ Wohnungen werden im Dünenpark entstehen?
Wenn man oben genannte Definition und gleichzeitig die Ergebnisse der ALP-Studie (Bedarfsanalyse) zu Grunde legt, könnten es ca. 105 Mietswohnungen werden. 
Davon 43 Wohnungen mit qm-Preisen von 6,10 – 8,70 Euro Kaltmiete (1. und 3. Förderweg, d.h. für Menschen bis zu einem bestimmten Einkommen).
Die Bindungsfrist für diese Wohnungen soll 35 Jahre betragen (laut telefonischer Auskunft von Dr. Weinstock am 20.10.2020).

Die anderen 62 Wohnungen sollen 10,50 Euro pro qm kalt kosten (mit einer Bindung von 10 Jahren).
Mehr Informationen zum 1., 2. und 3. Förderweg, den entsprechenden Einkommensgrenzen und sonstigen Fördermöglichkeiten für Quartiersentwicklung (Mietertreff, Quartiershaus, Sozialmanagement) finden sich hier.
Hinzu kommen voraussichtlich 39 Reihenhäuser zum Kauf (auf Erbpachtgrundstück) für ca. 500.000 Euro.
Die anderen für Dauerwohnraum vorgesehenen Wohnungen werden zu marktüblichen Preisen vermietet oder verkauft, richten sich also nicht in erster Linie an die auf Sylt lebenden Menschen, die derzeit eine Wohnung suchen – zählen also nicht zum sogenannten „bezahlbaren Wohnraum“ gemäß des erhobenen Bedarfs.

3. Wird der Dünenpark klimaneutral?
Nein, das ist nicht möglich. Jegliches Bauen verursacht in hohem Maße CO2-Emissionen. Möglich ist es aber, die Strom- und Wärmeerzeugung mit erneuerbaren Energien zu gestalten. Das versucht der Investor, indem er in seinen Blockheizkraftwerken Biogas verwenden will.

4. Die Sonne schickt keine Rechnung und erhöht ihre Preise nicht: warum wird keine Solarthermie und kein Solarstrom eingesetzt? 
Weil es KWKG-Förderungen für Blockheizkraftwerke (BHKW) gibt und der Strom, der dadurch hergestellt wird, über die EEG-Umlage zu einem festen Preis abgenommen wird. Dabei gilt: je mehr Betriebsstunden das BHKW läuft, desto besser wird für den Strom vergütet. Das ist ein Geschäftsmodell für den Investor, das über einen langen Zeitraum Gewinne generiert, auch wenn die Biogaspreise steigen. Die Preissteigerungen können nämlich an die Bewohner*innen über die Heizungsrechnung weitergegeben werden.
Von Vorteil für den Betreiber ist dabei zudem, dass die Lister Schwimmhalle eine ständig gute Kundin für Wärme sein wird.
Zudem gibt es staatliche Zuschüsse für die Infrastruktur der Fernwärme. Solarthermie passt da nicht ins Konzept, da sie die Zahl der Betriebsstunden des BHKW senken würde.

5. Wieviele der 105 sogenannten „bezahlbaren“ Wohnungen werden barrierefrei oder barrierearm sein?
Keine. 

6. Wem gehört das Dünenparkgelände im Augenblick?
Der BIG-DSK, nicht der Gemeinde List. Das bedeutet, dass das, was dort geschieht, zwischen dem Eigentümer die Gemeinde in Bauleitplänen festgelegt und in städtebaulichen Verträgen gesichert werden muss.

7. Sind in List in den letzten Jahren Ferienwohnungen verloren gegangen?
Laut Tourismusstudie nicht.

8. In letzter Zeit ist von Seiten der Touristiker die Rede davon, dass der Tourismus nicht mehr quantitativ, sondern nur noch qualitativ wachsen soll. Was ist damit gemeint?
Dafür haben wir noch keine Definition gefunden. Aus unserer Sicht ist eine wie auch immer verstandene qualitative Zunahme auch immer eine quantitative, wenn keine Ferienwohnungen verloren gegangen sind.

9. Wer wird die „bezahlbaren“ Wohnungen vermieten?
Die BIG-DSK will Eigentümerin der „5 Schwestern“ bleiben.

10. Kann es sein, dass der Investor erst den Ferienpark baut und dann einfach aufhört?
Sieht nicht so aus. Der Investor wird vertraglich verpflichtet, „von links nach rechts“ zu bauen: erst den Dauerwohnraum und Haus 8, danach den Ferienpark.

11. Baut der Investor der Gemeinde den Kindergarten neu?
Aufgrund der durch die geplante Neubebauung steigende Einwohner*innenzahl verursacht der Investor einen zusätzlichen Bedarf an Kindergartenplätzen. Diesen Bedarf hat er abzudecken. Das ist auf dem Grundstück des jetzigen Kindergartens nicht möglich. Deshalb soll der Kindergarten im sogenannten „Haus 8“ (ehemaliges Stabsgebäude) durch den Investor komplett neu eingerichtet und anschließend an die Gemeinde List übertragen werden. Der Kindergarten soll dann insgesamt 153 Kindern Platz bieten. 
Die Erweiterung um 93 Kindergartenplätze gehen allerdings unserer Einschätzung nach über den zusätzlich durch den Dünenpark erzeugten Bedarf deutlich hinaus. Derzeit wohnen in List 108 Kinder unter 14 Jahren, davon ist wahrscheinlich weniger als die Hälfte unter 6. Der Investor erklärte, dass er gerne auch Kinder aus dem Ferienpark dort betreuen lassen möchte. Dieses ist aber aufgrund gesetzlicher Regelungen (Kindergartengesetz) nicht möglich.

12. Wieviel Stellplätze für Privat-PKW sind im Dünenpark vorgesehen?
Zwischen 500 und 600 Parkplätze sollen entstehen.

12. Wieviele Carsharing-Autos sind geplant?
10 Stück sind zunächst geplant. Hinzukommen E-Bikes und Lastenräder.

13. Wie wird der ÖPNV in ein Verkehrskonzept eingebunden?
Die Bewohner*innen und Feriengäste sollen den ÖPNV kostenfrei nutzen können.
Im Gegensatz zur Aussage von Herrn Benck teilte Herr Dr. Weinstock uns im Telefongespräch am 20.10.2020 mit, dass nur für die Gäste in den Ferieneinheiten das kostenlose Busfahren inkludiert ist.
Die Bewohner des Dünenparks selbst kommen nicht in diesen Genuss.

14. Gibt es ein Verkehrskonzept, dass List und ganz Sylt rad- und fußverkehrfreundich macht?
Bisher noch nicht. Das ist eine dringende Aufgabe, die die Politik zu erfüllen hat. 
Wir haben dazu Vorschläge erarbeitet.

15. Wem gehört das Schwimmbad, wer modernisiert/saniert es und wer soll es zukünftig betreiben? 
Das Schwimmbad gehört dem Investor. Er hat zugesagt, es mit ca. 4 Mio Euro (plus dem öffentlichen Zuschuss von 900.000 Euro) zu modernisieren und dann für 1 Euro z.B. an die Gemeinde zu verpachten.

16. Was ist mit dem Sportplatz?
Auch der ist im Besitz der BIG DSK und soll nach Fertigstellung des Dünenparks der Gemeinde überlassen werden.

17. Was passiert sonst in „Haus 8“?
Es wird Standort für die Verwaltung für den Ferienpark und einen Co-Working-Space.

18. Wird es Raum für sonstige Gewerbe geben?
Scheint nicht geplant zu sein.

19. Wem gehört das Gelände, auf dem die Gemeinde die Feuerwache errichtet hat?
Dem Investor. Soll nach Fertigstellung des Dünenparks der Gemeinde günstig überlassen werden.

20. Wird es ein Café geben im Dünenpark, eine kleine Kneipe oder Gemeinschafts/Vereinsräume?
Nein, ist nicht geplant.
Im Gegensatz zu der gemachten Aussage bei der Einwohnerversammlung am 15. September wird soll jetzt doch ein Café vorgesehen werden (Info nach dem Telefongespräch mit Herrn Dr. Weinstock am 20.10.2020)

21. Wie soll das alles gesichert werden?
Im Städtebaulichen Vertrag. 

22. Auch der Dauerwohnraum?
Ja: über Erbpachtverträge, einem vorrangigen Eintrag der Gemeinde im Grundbuch (erste Rangstelle), Vorkaufsrechte der Gemeinde, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (Unterlassung der Nutzung ohne 1. Wohnsitz) mit klagbarem Anspruch gegen mögliche Nacherwerber.

23. Wie wird gesichert, dass aus den Ferienwohnungen keine Zweitwohnungen werden?
Die Ferienhäuser müssen für 44 Wochen pro Jahr in die zentrale Vermietung gegeben werden. 

24. Wird das alles so klappen?
Das wird sich zeigen. Bisher gehen auf Sylt jeden Tag Dauerwohnungen verloren. Damit das Ganze funktioniert, muss die Gemeinde bereit und in der Lage sein, ihre Rechte geltend zu machen.

25. Was ist eigentlich der „ROV“?
Der Raumordnerische Vertrag (ROV) regelt die Neuverteilung des Neubaus von Dauerwohnraum auf die Gemeinden der Insel Sylt und bezieht sich dabei auf die Wohnraumbedarfsanalye 2018 – 2030, erstellt durch das Institut für Wohnen und Stadtentwicklung (ALP).

26. Darf der Investor ohne ROV nicht bauen?
Doch, schon, aber nicht in dem geplanten Maße. Der Investor benötigt den ROV und das Zielabweichungsverfahren, um das ehemalige MVS-Gelände wie geplant zu entwickeln. Er darf nach dem jetzt noch maßgebenden WEK (Wohnraumentwicklungskonzept) schon bauen, allerdings nicht so viele Einheiten, was wiederum weniger Gewinn bedeuten würde. Entsprechend dürfen wir davon ausgehen, dass er erst dann in die Schwimmhalle investieren wird, wenn er sich sicher ist, seinen für das Gesamtprojekt geplanten „Return on Invest“ einzufahren.

27. Hängt die Erteilung der Betriebserlaubnis der Schwimmhalle in List vom Zustandekommen des ROV ab?
Nur indirekt. Der Schwimmhalle fehlt eine Baugenehmigung. Der Kreis NF ist als zuständige Bauaufsicht aber bereit, vorab eine temporäre Nutzungsgenehmigung zu erteilen, wenn:
„a) der Nachweis einer ausreichenden Gefahrenabwehr erbracht wird (Brandschutz, Statik)
b) die Nutzung nicht als öffentliches Schwimmbad erfolgt, sondern nur für Vereine (DLRG, etc.) und Schulen
c) absehrbar (zeitnah) eine Genehmigungsfähigkeit hergestellt werden kann.
Für Punkt c) ist entscheidend, dass es für dieses Gelände einen Bebauungsplan mit der Festsetzung eines Schwimmbades/Sportanlage oder ähnliches geben muss. Eine Genehmigung ist ansonsten nicht zulässig. Da die Schwimmbadfläche derzeit im B-Plan-Entwurf „Dünenpark“ integriert ist, ist die Genehmigungsfähigkeit derzeit abhängig von dem Inkrafttreten dieses Plans. Der B-Plan Dünenpark ist wiederum abhängig von einem positiven Zielabweichungsverfahren und von einem entsprechendem Wohnungsbaukontingent, was über den ROV für die ganze Insel geregelt werden soll.“

Die Gemeinde könnte z.B. den B-Plan 43 noch so abändern, dass der ROV und das Zielabweichungsverfahren für die Ferieneinheiten nicht notwendig wären. Das Gelände für das Schwimmbad könnte einen separaten B-Plan erhalten und dann unabhängig vom Rest entwickelt werden. Dies würde die inselweite Zustimmung zum ROV als Voraussetzung für den Erhalt des Schwimmbades umgehen. Das würde aber vermutlich nicht kurzfristig zu machen sein – so könnte die Genehmigung zur Wiedereröffnung wahrscheinlich auch nicht kurzfristig erteilt werden.

28. Gibt es Alternativen zu all diesen Plänen?
Alles ist Verhandlungssache zwischen Gemeinde und Investor. Verträge sind immer zweiseitig und kommen dann zustande, wenn beide Seiten einen akzeptablen Gewinn daraus ziehen können. 
Klar dabei ist, dass uns als Gemeinde das Gelände nicht gehört und dass wir dort nicht selber bauen können. Wir sind aber zuständig für die Bauleitplanung, sodass auch der Investor nicht machen kann, was er will.
Bei all dem hat auch immer der Kreis und das Land ein Auge auf das, was hier geschieht.

Was halten wir Lister Grünen davon?

Wir begrüßen:

• Dass bezahlbarer Wohnraum entsteht.
• Dass im Bestand saniert wird, das reduziert CO2-Emmissionen.
• Dass mit dem Co-Working-Ansatz auch unternehmerische Ansätze außerhalb der Tourismusbranche möglich werden.
• Dass mit Car- und Bikesharing sowie dem kostenfreien ÖPNV der erste Ansatz weg von der Fokussierung auf das eigene Auto gewagt wird.
• Dass Energieträger aus nachwachsenden Rohstoffen genutzt werden sollen (statt Erdgas).
• Dass der einzige Sportplatz mit 400-m-Bahn erhalten bleibt.
• Dass daran gearbeitet wird, die Schwimmhalle für die gesamte Insel wieder nutzbar zu machen (insbesondere für Schüler*innen, Rettungsschwimmer*innen, Vereine).
• Dass daran gearbeitet wird, dass die Feuerwehr wieder auf Gemeindegrund kommt.
• Dass daran gearbeitet wird, dass der Kindergarten genügend Platz bekommt.
• Dass der Investor prinzipiell Ideen gegenüber aufgeschlossen ist (so hat er unsere Idee des Carsharings und des Co-Working-Spaces aufgenommen).
• Und insgesamt: dass das ehemalige Militärgelände im Herzen Lists wiederbelebt wird.

Wir sehen kritisch:

• Dass sich für kleine Gewerbetreibende außerhalb der touristischen Gewerbe kein Platz bietet – weder auf dem Dünenparkgelände noch sonst wo in List.
• Dass der geplante Wohnraum nur zum Teil bedarfsgerecht ist, z.B. sind keine barrierefreien bzw. -armen Wohnungen im bezahlbaren Bereich geplant. Die barrierearmen Wohnungen (die Hälfte des Dauerwohnraums) sind für ein wohlhabendes Klientel gedacht, dass derzeit vermutlich noch gar nicht auf Sylt lebt.
• Dass keine Kneipen/Vereins-/Gemeinschaftsräume/Besucherwohnungen geplant sind – Quartiere brauchen den sogenannten „dritten Raum“, wo Menschen sich treffen können
• Dass wir als Gemeinde immer noch autozentriert denken und den Investor dazu verpflichten, Parkplätze für bis zu 2 Privatautos und pro Wohnung und eine teure Tiefgarage zu planen. Wir nutzen unsere Möglichkeiten nicht, ein innovatives Konzept zu entwickeln, das auf die Mobilitätswende einzahlt.
• Dass wir es als Gemeinde/Kreis/Land bisher nicht hinbekommen, die Umwandlung von bezahlbarem Dauerwohnraum in Ferien- und Zweitwohnungen zu verhindern. Jeder Neubau verschlechtert unsere CO2-Bilanz: Bauen ist ähnlich klimaschädlich wie Fliegen.
• Dass es noch kein schlüssiges Kindergartenkonzept für die geplanten 150% mehr Plätze gibt. Viele Kindergartenplätze zu haben finden wir gut. Wenn es einen entsprechenden Zuwachs von bezahlbaren Wohnungen für Familien mit Kindern gibt, würden wir das sehr begrüßen. Es darf nur nicht zu einer Anfechtung des Städtebaulichen Vertrages wegen mangelnder Schlüssigkeit kommen.
• Dass wir Gemeindevertreter*innen zu wenig Ahnung von der Materie haben und höllisch aufpassen müssen, dass die (Städtebaulichen) Verträge wirksam und später nicht anfechtbar sind. Ein Teil der Gemeindevertretung wird offenbar regelmäßig durch Fachleute beraten, ich als Grüne werde leider nicht immer dazu eingeladen.
• Weiterhin sehen wir kritisch, dass bei öffentlichen Veranstaltungen so wenig respektvoll und dialogorientiert mit Bürger*innen umgegangen wird, die mitdenken, Fragen stellen und an der Entwicklung des Dorfes beteiligt werden wollen. Denn dafür gibt es bislang kaum Gelegenheit: bei Gemeindesitzungen dürfen nur Fragen gestellt werden, da ist Dialog nicht vorgesehen. Und diese Fragen kommen in der Regel zu früh (die Antwort ist: soweit sind wir noch nicht) oder zu spät (jetzt ist das Konzept fertig und wir wollen endlich anfangen).
  Demokratie aber lebt von Bürger*innen, die sich engagieren. Die Gemeindevertretung hat laut Gemeindeordnung § 16a dafür zu sorgen, dass das Interesse der Menschen an der Selbstverwaltung gefördert wird. Dafür braucht es Raum und Gelegenheiten!

Wofür setzen wir uns ein?

• Für eine kontinuierliche, echte, dialogorientierte und respektvolle Beteiligung der Bürger*innen (mit modernen, kreativen Methoden!) an der Entwicklung der Gemeinde und der Insel zu den Themen Leben, Wohnen, Bauen und Mobilität. Dass Ideen nicht abgetan, sondern im Für und Wider diskutiert und gemeinsam die besten Lösungen gefunden werden.
• Ein modernes Mobilitätskonzept, das den Verkehrsraum neu aufteilt: dass kreativ vom Rad- und Fußverkehr her denkt, eine entsprechende Parkraumbewirtschaftung einbezieht und den ÖPNV neu erfindet (attraktiv und bezahlbar für alle). Mehr dazu hier.
• Inselweite konstruktive Dialoge mit dem Ziel, ein tragfähiges Gesamtkonzept zu entwickeln (für Leben, Naturschutz, Tourismus, Bauen, Energie und Mobilität).

Margot Böhm
Gemeindevertreterin
für die Grünen in List

Stand 16.10.2020